最高院：購買被房地產公司抵押的房屋，能否排除法院強制執行？

裁判要旨：
在申請執行人對執行標的享有抵押權時，不動產買受人僅能依據《執行異議和復議規定》第二十九條排除強制執行，即不動產買受人為商品房消費者時，才享有足以對抗抵押權的民事權益。

基本案情：
沈陽農商行大東支行訴宏緣公司、谷實金融借款合同糾紛一案，遼寧高院于2014年12月9日作出（2014）遼民二初字第00054號民事判決，判決：一、解除沈陽農商行大東支行與宏緣公司簽訂的2012DDFDA10003號《借款合同》；二、宏緣公司于本判決生效后十日內給付沈陽農商行大東支行貸款本金173353460.86元；......四、沈陽農商行大東支行對宏緣公司的抵押財產享有優先受償權（詳見房屋、土地他項權利證及抵押物清單）......該判決作出后，宏緣公司向最高院提出上訴，最高院作出(2015)民二終字第127號民事判決：駁回上訴，維持原判。
在（2014）遼民二初字第00054號一案審理過程中，遼寧高院于2014年10月8日作出（2014）遼民二初字第00054號民事裁定，查封、扣押、凍結宏緣公司相當于人民幣189105832.69元的財產,并于2014年10月23日查封了宏緣公司開發的位于沈陽市大東區觀泉路50號的房產。2016年11月15日，遼寧高院作出（2015）遼執二字65號執行裁定，再次查封了上述房產。在遼寧高院查封前，沈陽農商行大東支行與宏緣公司簽訂抵押合同，案涉房產抵押登記時間為2012年9月11日。
移動沈陽分公司作為案外人對案涉房屋提出了書面執行異議，遼寧高院于2021年3月30日作出（2021）遼執異1號執行裁定，中止對案涉房產的執行裁定。沈陽農商行大東支行不服該裁定，向遼寧高院提起本案訴訟。
移動沈陽分公司與宏緣公司于2014年10月10日簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，約定購買沈陽市大東區××路××號××門房屋，房屋用途為商用，價款為3421040元，2014年12月19日向宏緣公司轉賬3421040元，宏緣公司于2015年1月6日開具銷售不動產統一發票。沈陽盈德物業管理有限公司于2020年出具《說明》，證明2014年10月15日將案涉房屋交付移動沈陽分公司使用。 遼寧省高級人民法院作出(2021）遼民初81號民事判決：準許執行位于沈陽市大東區××路××號××門案涉房屋。移動沈陽分公司不服遼寧省高級人民法院(2021）遼民初81號民事判決，向最高院提起上訴

裁判結果：
遼寧省高級人民法院(2021）遼民初81號民事判決：準許執行位于沈陽市大東區××路××號××門案涉房屋。最高人民法院(2022)最高法民終327號民事判決；駁回上訴，維持原判。

裁判理由：
本案的爭議焦點為：移動沈陽分公司就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。
沈陽農商行大東支行曾與宏緣公司簽訂了包含案涉房屋在內的抵押合同，并依法辦理了抵押登記，后經最高院（2015）民二終字第127號生效民事判決確認沈陽農商行大東支行對案涉房屋享有抵押權，依法應當優先受償。在申請執行人對執行標的享有抵押權時，不動產買受人僅能依據《執行異議和復議規定》第二十九條排除強制執行，即不動產買受人為商品房消費者時，才享有足以對抗抵押權的民事權益。而商品房消費者應當為個人，移動沈陽分公司作為企業顯然不屬于消費者范疇，故其無權依據第二十九的規定排除強制執行。一審判決適用《執行異議和復議規定》第二十八條認定移動沈陽分公司不能排除強制執行確有不當，但判決結果正確，故最高院予以維持。
典型案例：
最高人民法院(2022)最高法民終327號民事判決書